Antwoord

Een woning kopen op lijfrente houdt in dat de koper de eigenaar wordt van een woning door periodieke betalingen te doen aan de verkoper tot hij/zij overlijdt of tot een maximaal betalingstermijn. De meest gebruikelijke manier van lijfrente is dat de koper de eigenaar wordt van de woning maar de verkoper toch gebruik blijft maken van de woning tot hij/zij overlijdt (‘vruchtgebruik’). Op deze manier kunnen oudere mensen rekenen op een extra inkomen en een onderdak tot zij overlijden. Het bijzondere aan de koop op lijfrente is dat er op voorhand geen zekerheid is over wat de prijs van de woning zal zijn. De prijs van de woning is afhankelijk van wanneer de verkoper zal overlijden. Overlijdt de verkoper te vroeg, dan heeft de koper het voordeel om eigenaar te worden van de woning voor een lage prijs. Leeft de verkoper lang, dan komt de koper uit op een hogere prijs. Een woning kopen op lijfrente is dus een kans-contract.
Eén van de voorwaarden voor een geldig contract binnen de islamitische wetgeving is dat er geen onzekerheden moeten zijn over de prijs, kwantiteit en kwaliteit van wat er verkocht wordt. In de islamitische wetgeving worden deze onzekerheden benoemd als ‘gharar’ en ‘djehalet’. Het meest gebruikelijke voorbeeld dat in de Islamitische wetgeving gebruikt wordt, is het verkoop van een vis of vogel voordat deze gevangen wordt, want het is nog niet bepaald over welke vogel of vis het contract gaat.[1] In het geval van een verkoop van een woning op lijfrente is er ook sprake van een onzekerheid omdat de hoogte van de prijs zeer variabel is. Het kopen van een woning op lijfrente voldoet hierdoor niet aan de eisen van een meshru-contract en kan daardoor ook niet als een sahih-contract beschouwd worden.
Hoewel een verkoop op lijfrente niet voldoet aan de eisen van een geldig contract, kent de islamitische wetgeving twee soorten gayr-i sahih-contracten:
De eerste soort zijn contracten waar de basispilaren (rukn-asl) ervan ontbreken en dus totaal geen juridisch effect hebben, deze soort contracten worden batil-contracten genoemd. Bijvoorbeeld: de wederzijdse overeenkomst tussen de partijen (idjab-kabul) is volgens de islamitische wetgeving een pilaar van een contract. En als die ontbreekt, maakt het de contract nietig en is er, juridisch gezien, geen sprake van een contract.
De tweede soort gayr-i sahih-contracten zijn contracten waarvan de pilaren zich voldoen aan de eisen en die dus een juridisch effect hebben, maar één van de secondaire voorwaarden (wasf) ontbreekt; deze soort contracten worden fasid-contracten genoemd. Het juridische effect van een fasid-contract wil zeggen dat de fasid-contract, zoals een geldig contract, bindend is voor beide partijen en dat zij zich moet aanhouden aan de overeenkomsten, wat niet het geval is bij een batil-contract. Indien de ontbrekende voorwaarden van een fasid-contract later hersteld zullen worden, kan het omgezet worden naar een sahih-contract. Bijvoorbeeld: een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is volgens de islamitische wetgeving een fasid-contract omdat de duur van de overeenkomst niet bepaald is. Echter, de bepaling van de duur van een huurovereenkomst is een secondaire voorwaarde en als daaraan niet voldaan wordt kan het contract toch omgezet worden naar een sahih-contract, indien de duur van de huurovereenkomst later bepaald wordt.[2]
Wat lijfrente betreft, deze behoort tot de tweede soort ongeldige contracten en is een fasid-contract. Een koopovereenkomst op lijfrente is dus een contract waarvan de basispilaren zich voldoen aan de eisen en die dus een juridische effect heeft, maar er zijn ontbrekende voorwaarden die niet voldoen aan de wasf. Dus als de ontbrekende voorwaarden bij een koopcontract op lijfrente later hersteld zullen worden, kan dit contract omgezet worden naar een sahih-contract. De meest opvallende ontrekende voorwaarde bij een koopcontract op lijfrente, zoals boven aangegeven, is dat er in eerste instantie een onzekerheid is over het bedrag dat betaald zal worden voor de woning. De bepaling van het te uitbetalen bedrag is een secundaire voorwaarde. Wanneer de verkoper overlijdt en dus het uitbetaalde bedrag hiermee bepaald wordt, wordt er voldaan aan de voorwaarde van de zekerheid van het bedrag en wordt de contract automatisch omgezet naar een sahih-contract.
Een ander aspect die genoemd kan worden is dat er bij een verkoop op lijfrente de verkoper (meestal) gebruikt blijft maken van de woning tot hij/zij overlijdt, wat volgens de Hanefi-wetschool een reden is voor de ongeldigheid van het contract. Volgens de Hanefi-wetschool moet een contractovereenkomst direct ten krachte zijn voor beide partijen. De verkoper mag dus volgens de Hanefi-wetschool niet gebruik maken van de woning nadat deze is verkocht aan de koper. Echter, de andere drie wetscholen zijn er unaniem over dat dit soort contracten geldig zijn. De Maliki-geleerden stellen dat, hoewel de verkoper gebruik blijft maken van de woning, dit geen schade vormt voor de geldigheid van het contract. Zij steunen hun mening op een hadis waarbij profeet Muhammed (saw) een kameel had gekocht van Djabir (ra) maar deze tot Medina ter beschikking stelde aan Djabir (ra). Djabir (ra) bleef dus gebruik maken van de kameel terwijl hij deze had verkocht aan profeet Muhammed (saw).[3] Volgens deze drie wetscholen is het dus geoorloofd dat de verkoper gebruik kan maken van de woning terwijl hij/zij deze heeft verkocht aan de koper. Het verblijf van de verkoper in de verkochte woning vormt geen belemmering voor het feit dat de koper de eigenaar is van de woning.[4]

Footnotes

  1. ^ Zie Hayrettin Karaman, "Akid" (TDV İslam Araştırmaları Merkezi (TDV Islam Onderzoek Centrum), 1989), https://islamansiklopedisi.org.tr/akid
  2. ^ Zie Ayhan Hıra, "Hanefilerin Fasit Akit Anlayışı ve Fasit Satım Akdinin Feshedilmesine Engel Olan Durumlar", (De Hanefitische opvatting over ongeldige contracten en zaken die de opheffing van ongeldige contracten belemmeren.) İslam Hukuku Araştırmaları Dergisi, no. 29 (2017): 121.
  3. ^ Zie Ibn Rushd, Bidayetul-mudjtehid, III:1641
  4. ^ Zie Mahmut Samar, “İslam Borçlar Hukukunda Akitlerde Ca’li Şartlar” (Voorwaarden in het islamitische leningrecht, die betrekking hebben op het gebruik van een contract ) (Master Thesis, Konya, Necmettin Erbakan University, 2015), 85, https://acikerisim.erbakan.edu.tr/xmlui/bitstream/handle/20.500.12452/934/10074402.pdf.pdf?sequence=1&isAllowed=y
29 May 2020 12
www.vragenenislam.nl
Deel